空き家の内覧では何を見ればいいですか？

雨漏りのシミ（2階の天井・押入れ）、床の傾き、床下の腐れやシロアリの跡、屋根と外壁のひび、水回りと給湯器、トイレが下水か浄化槽か、残っている家財の量です。建てた年が昭和56年6月より前（旧耐震）かも確かめます。

内覧の前に確かめておくことはありますか？

土地の条件です。接している道が建築基準法上の道路で2m以上接しているか（建築指導課）、市街化調整区域ではないか（都市計画課）、農地が付いていないか（登記の地目・農業委員会）を確かめると、建て替えできない物件を内覧前に外せます。

チェックで×が付いたら買わないほうがいいですか？

区分によります。土地と法令の×はお金をかけても変えにくいので、買う前に窓口や専門家に相談します。建物の×は直す費用の見積もりを取り、総額で考えます。

中古戸建ての内覧にも使えますか？

使えます。空き家に多い項目（残置物・浄化槽・空き家バンクの条件）を含めていますが、土地・建物・書類の項目は中古戸建てと同じです。

無料Excel

空き家の内覧チェックリスト（無料Excel）｜中古戸建ての土地・建物・書類を23項目で確かめる

更新 2026年9月30日配布合同会社商陣

空き家は、見た目がきれいでも、建て替えできない土地だったり、床下や屋根裏が傷んでいたりすることがあります。このExcelは、空き家・中古戸建ての内覧で確かめる23項目を、内覧の前に役所で確かめること、内覧で見ること、売主・不動産会社に聞くこと、周りを歩いて確かめることの4つに分けています。印刷して持って行き、○・△・×を付けるだけで、確かめ漏れと、次に聞くことが分かります。

23項目内覧で確かめる
項目

4区分土地・建物・
書類・暮らし

3件物件比較シートで
並べられる数

空き家の内覧チェックリストの中身（プレビュー）

空き家の内覧チェックリスト.xlsx

	A	B	C	D
1	空き家の内覧チェックリスト
2	物件名：　　　　　　　　　　内覧日：　　　年　　月　　日　　立ち会い：
3	確認項目	確かめ方・見るところ	結果	メモ
4	1. 土地と法令（内覧の前に役所で）
5	接している道が建築基準法上の道路で、2m以上接しているか	建築指導課で道路の種別を聞く。満たさないと建て替えできない（建築基準法43条）
6	市街化調整区域ではないか	都市計画課で区域を聞く。調整区域は建て替え・用途変更に許可が要る（都市計画法43条）
7	農地（田・畑）が付いていないか	登記事項証明書の地目を見る。農地の取得は農業委員会の許可が要る（農地法3条）
8	浸水・土砂災害の区域に入っていないか	ハザードマップポータルサイトか市町村のハザードマップで確かめる
9	隣との境界の目印（境界標）があるか	現地で土地の角の杭・プレートを探す。無ければ売主に確認
10	2. 建物（内覧で見る）
11	建てた年は昭和56年（1981年）6月より後か	登記事項証明書の建築日、建築確認の日。より前は旧耐震
12	天井・押入れ・壁に雨漏りのシミがないか	2階の天井、押入れの天板、窓の上を見る
13	床が傾いていない・沈まないか	部屋の四隅と中央を歩く。ビー玉やスマホの水平器を使う
14	柱・土台の腐れ、シロアリの跡がないか	床下点検口や押入れの床をのぞく。浴室・台所の周りを重点に
15	屋根・外壁にひび・ずれがないか	外から瓦のずれ、外壁のひび、雨どいの外れを見る
16	水回り（台所・浴室・トイレ・給湯器）が使えるか	通水できるか売主に聞く。給湯器の製造年を見る
17	トイレ・排水は下水か浄化槽か汲み取りか	浄化槽なら年1回の法定検査の記録があるか（浄化槽法11条）
18	電気・ガス・水道は何か（プロパン・井戸など）	契約アンペア、プロパンガスか都市ガスか、井戸水かを聞く
19	家具・家電などの残置物はどれくらいか	部屋ごとの量を見て、誰が片付けるかを聞く
20	3. 権利と書類（売主・不動産会社に聞く）
21	登記の名義は売主本人か（相続登記は済んでいるか）	法務局で登記事項証明書を取る。名義が亡くなった人のままなら先に相続登記
22	未登記の建物・増築部分がないか	登記の床面積と現地を比べる。物置・離れ・増築に注意
23	固定資産税の評価額はいくらか	売主の課税明細書か評価証明書を見せてもらう
24	建物状況調査（インスペクション）を頼めるか	不動産会社の仲介なら、調査する人のあっせんの有無が媒介契約書に書かれる（宅建業法34条の2）
25	契約不適合責任を負わない特約（免責）が付くか	付くなら、知っている不具合を売主に書面で出してもらう（民法572条）
26	空き家バンクの利用条件（定住・自治会など）	市町村の空き家バンクの要綱を読む
27	4. 暮らし（周りを歩いて）
28	買い物・病院・駅やバス停までの距離	車・徒歩で実際に行ってみる
29	自治会・ごみ出しのきまり	区長や近所の人、市町村に聞く
30	冬の積雪・除雪、夏の草刈り	雪の多い地域は除雪の担当と屋根の雪下ろしを聞く
31	「×」の数		0
32	「△」の数		0
33	「○」の数		0

	A	B	C	D
1	空き家の内覧チェックリスト（記入例）
2	記入例は説明のための仮の物件です。結果は ○・△・× から選びます。付け方は「説明」シートに書いてあります。
3	確認項目	確かめ方・見るところ	結果	メモ
4	1. 土地と法令（内覧の前に役所で）
5	接している道が建築基準法上の道路で、2m以上接しているか	建築指導課で道路の種別を聞く。満たさないと建て替えできない（建築基準法43条）	○	市道（42条1項1号）に4m接道
6	市街化調整区域ではないか	都市計画課で区域を聞く。調整区域は建て替え・用途変更に許可が要る（都市計画法43条）	○	市街化区域
7	農地（田・畑）が付いていないか	登記事項証明書の地目を見る。農地の取得は農業委員会の許可が要る（農地法3条）	△	裏の畑は地目が「畑」。農業委員会に相談予定
8	浸水・土砂災害の区域に入っていないか	ハザードマップポータルサイトか市町村のハザードマップで確かめる	○	浸水想定区域外
9	隣との境界の目印（境界標）があるか	現地で土地の角の杭・プレートを探す。無ければ売主に確認	△	2か所だけ見つかった
10	2. 建物（内覧で見る）
11	建てた年は昭和56年（1981年）6月より後か	登記事項証明書の建築日、建築確認の日。より前は旧耐震	×	昭和52年築。耐震診断の補助を調べる
12	天井・押入れ・壁に雨漏りのシミがないか	2階の天井、押入れの天板、窓の上を見る	△	2階北側の天井にシミ
13	床が傾いていない・沈まないか	部屋の四隅と中央を歩く。ビー玉やスマホの水平器を使う	○
14	柱・土台の腐れ、シロアリの跡がないか	床下点検口や押入れの床をのぞく。浴室・台所の周りを重点に	△	床下点検口が見つからない
15	屋根・外壁にひび・ずれがないか	外から瓦のずれ、外壁のひび、雨どいの外れを見る	○
16	水回り（台所・浴室・トイレ・給湯器）が使えるか	通水できるか売主に聞く。給湯器の製造年を見る	△	給湯器は2008年製
17	トイレ・排水は下水か浄化槽か汲み取りか	浄化槽なら年1回の法定検査の記録があるか（浄化槽法11条）	○	下水道につながっている
18	電気・ガス・水道は何か（プロパン・井戸など）	契約アンペア、プロパンガスか都市ガスか、井戸水かを聞く	○	プロパンガス・上水道
19	家具・家電などの残置物はどれくらいか	部屋ごとの量を見て、誰が片付けるかを聞く	×	全室に家財が残る。売主は片付けない条件
20	3. 権利と書類（売主・不動産会社に聞く）
21	登記の名義は売主本人か（相続登記は済んでいるか）	法務局で登記事項証明書を取る。名義が亡くなった人のままなら先に相続登記	○	売主名義に相続登記済み
22	未登記の建物・増築部分がないか	登記の床面積と現地を比べる。物置・離れ・増築に注意	△	離れが登記に無い
23	固定資産税の評価額はいくらか	売主の課税明細書か評価証明書を見せてもらう	○	土地300万円・建物100万円
24	建物状況調査（インスペクション）を頼めるか	不動産会社の仲介なら、調査する人のあっせんの有無が媒介契約書に書かれる（宅建業法34条の2）	△	仲介会社に確認中
25	契約不適合責任を負わない特約（免責）が付くか	付くなら、知っている不具合を売主に書面で出してもらう（民法572条）	×	免責の予定。不具合の告知書を依頼
26	空き家バンクの利用条件（定住・自治会など）	市町村の空き家バンクの要綱を読む	○	定住が条件。自治会は加入予定
27	4. 暮らし（周りを歩いて）
28	買い物・病院・駅やバス停までの距離	車・徒歩で実際に行ってみる	○	スーパーまで車10分
29	自治会・ごみ出しのきまり	区長や近所の人、市町村に聞く	△	区長さんに挨拶予定
30	冬の積雪・除雪、夏の草刈り	雪の多い地域は除雪の担当と屋根の雪下ろしを聞く	○
31	「×」の数		3
32	「△」の数		8
33	「○」の数		12

	A	B	C	D
1	内覧した空き家の比較
2	物件ごとの「記入シート」の結果を書き写して、横に並べて比べます。
3	項目	物件A	物件B	物件C
4	所在地
5	価格（円）
6	土地の面積（㎡）
7	建てた年
8	接道（○・×）
9	区域（市街化・調整）
10	農地が付くか
11	「×」の数
12	「△」の数
13	リフォームの見積もり（円）
14	最初にかかる費用の合計（円）
15	気になった点
16	順位

	A
1	空き家の内覧チェックリスト
2	配布元：（仮）空き家サイト（運営：合同会社商陣） https://akiya.syojin.com
3	シート構成
4	「記入シート」…内覧のときに使うシートです。4つの区分に23項目あります。1物件につき1枚使います（シートをコピーして増やせます）。
5	「記入例」…結果とメモを入れた見本です。仮の物件なので、実際の物件とは関係ありません。
6	「物件比較」…内覧した物件を3件まで横に並べて比べるシートです。
7	「説明」…このシートです。使い方と、結果の付け方を書いています。
8	使い方
9	1. 内覧の前に、「1. 土地と法令」を市区町村の窓口と法務局で確かめます。ここで×が出たら、内覧に行く前に買うかどうかを考え直せます。
10	2. 内覧の日は、印刷した「記入シート」を持って行き、「2. 建物」と「4. 暮らし」を見ながら結果とメモを書きます。
11	3. 「3. 権利と書類」は、売主か不動産会社に聞いて埋めます。書類で見せてもらえたものは○にします。
12	4. 表の下の「×の数」「△の数」を見て、△は次の内覧や問い合わせで確かめ直します。複数の物件を見たら「物件比較」に書き写します。
13	結果の付け方
14	○ … 確かめて、問題がなかった。書類や窓口で確かめたものも○にします。
15	△ … 分からなかった、見られなかった、もう一度確かめたい。△のまま契約に進まず、次にだれに何を聞くかをメモに書きます。
16	× … 問題があった。「1. 土地と法令」の×は、お金をかけても変えにくいので、買う前に役所の窓口や専門家（司法書士・建築士など）に相談します。「2. 建物」の×は、直す費用の見積もりを取り、費用計算シートに入れて総額で考えます。
17	自分用に直すなら
18	項目を足すときは、区分の中に行を挿入し、「結果」の列に同じ選択肢（○・△・×）を付けます。表の下の数の式は、行を挿入すると範囲が自動で広がります。
19	気をつけること
20	見た目で分からない傷み（床下・屋根裏・配管）は、建物状況調査（インスペクション）で専門家に調べてもらうのが確実です。
21	道路・区域・農地は、不動産会社の説明だけでなく、役所の窓口でも確かめると安心です。
22	この様式について
23	空き家を買う・譲り受ける前の内覧で、確かめ漏れを減らすための様式です。個別の物件の紹介や、物件の状態の保証をするものではありません。
24	ご利用にあたっての注意
25	このチェックリストで確かめられるのは、見て分かる範囲と、窓口で聞ける範囲です。最終的な判断は、建築士・司法書士・市区町村の窓口などに確かめてください。
26	ご自身での複製・編集は自由です。ファイルそのものの再配布・販売はご遠慮ください。
27	関係する法令等
28	建築基準法43条（敷地の接道）、都市計画法43条（市街化調整区域の建築の許可）、農地法3条（農地の権利移動の許可）、浄化槽法11条（法定検査）、宅地建物取引業法34条の2（媒介契約）、民法562条・566条・572条（契約不適合責任）
29	更新日
30	2026-09-30
31	（仮）空き家サイトについて
32	空き家の税金・相続・買い方を、国税庁・法務省・国交省・自治体の一次情報をもとに整理している情報サイトです。運営：合同会社商陣（https://syojin.com/）

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空き家の内覧チェックリストでできること

内覧の前に、役所で確かめることが分かる接道（建築基準法43条）・市街化調整区域・農地・ハザードマップを、どの窓口で聞くか書いてある
内覧で見る場所が決まっている雨漏りのシミ・床の傾き・床下・屋根と外壁・水回り・浄化槽・残置物
売主に聞くことが漏れない登記の名義・未登記の建物・評価額・建物状況調査・免責特約・空き家バンクの条件
○・△・×の数が自動で出る表の下に数が出るので、△をあとで確かめ直せる。物件比較シートで3件まで並べられる

空き家の内覧チェックリストのよくある質問

空き家の内覧では何を見ればいいですか？: 雨漏りのシミ（2階の天井・押入れ）、床の傾き、床下の腐れやシロアリの跡、屋根と外壁のひび、水回りと給湯器、トイレが下水か浄化槽か、残っている家財の量です。建てた年が昭和56年6月より前（旧耐震）かも確かめます。
内覧の前に確かめておくことはありますか？: 土地の条件です。接している道が建築基準法上の道路で2m以上接しているか（建築指導課）、市街化調整区域ではないか（都市計画課）、農地が付いていないか（登記の地目・農業委員会）を確かめると、建て替えできない物件を内覧前に外せます。
チェックで×が付いたら買わないほうがいいですか？: 区分によります。土地と法令の×はお金をかけても変えにくいので、買う前に窓口や専門家に相談します。建物の×は直す費用の見積もりを取り、総額で考えます。
中古戸建ての内覧にも使えますか？: 使えます。空き家に多い項目（残置物・浄化槽・空き家バンクの条件）を含めていますが、土地・建物・書類の項目は中古戸建てと同じです。

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出典

確認項目は次の一次情報をもとにしています（2026年9月30日時点）。

このチェックリストで確かめられるのは、見て分かる範囲と窓口で聞ける範囲です。建物の傷みは建物状況調査（インスペクション）で、土地の制限は市区町村の窓口で確かめてください。詳しくは免責事項をご覧ください。

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