相続空き家の3,000万円特別控除｜使える条件と期限を早見表で確認

相続空き家の3,000万円特別控除は、正式には「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」といいます。相続した家とその敷地を一定の条件で売ったとき、売って得た利益（譲渡所得）から最高3,000万円を差し引けます。

譲渡所得は、売却代金から、その家と土地を買ったときの代金（取得費）と、売るためにかかった費用（譲渡費用）を差し引いて出します。親が昔に買った家は取得費が小さいことが多く、売却代金の大部分が譲渡所得になりやすいので、この特例の効果が大きくなります。

相続空き家の3,000万円特別控除には、期限が2つあります。

相続から3年目の年末までに売る

売る期限は、相続の開始があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までです。たとえば2025年5月10日に相続が始まったなら、3年を経過する日は2028年5月10日なので、2028年12月31日までに売る必要があります。

特例の適用期間は2027年12月31日まで

この特例は、平成28年4月1日から令和9年（2027年）12月31日までの譲渡が対象です。相続から3年以内でも、2028年以降の譲渡には、延長されない限り使えません。期限のある制度なので、売る時期が近づいたら国税庁のページで最新の情報を確かめてください。

相続空き家の3,000万円特別控除が使える家には、次の条件があります。

• 昭和56年5月31日以前に建築された家であること。いわゆる旧耐震基準の建物です。建築の時期は、登記事項証明書や建築確認の書類で確かめます。
• 区分所有建物の登記がされていないこと。分譲マンションは対象外です。
• 相続の開始の直前に、亡くなった人以外に住んでいる人がいなかったこと。親と同居していた家族がいる場合は使えません。

亡くなった人が老人ホームなどに入所していた場合でも、要介護認定などを受けて入所していたこと、入所後も家を物の保管などに使っていて、貸したり事業に使ったりしていないことなどの条件を満たせば、対象になります。細かい条件は国税庁のNo.3307にまとめられています。

相続空き家の3,000万円特別控除は、家をそのまま売るのではなく、次のどちらかの形で売る必要があります。

2024年1月1日以後の譲渡から、買主が売買のあとに改修・取壊しをする場合も対象になりました。売主が解体費を先に出さなくても特例を使える形ができたので、古い家を解体せずに売りたいときの選択肢が増えています。

そのほか、売却代金が1億円以下であること、親子や夫婦など「特別の関係がある人」に売ったものでないこと、同じ亡くなった人から相続した家でこの特例をすでに使っていないこと、などの条件があります。

相続空き家の3,000万円特別控除は、2024年1月1日以後の譲渡で、その家と敷地を相続した相続人が3人以上いる場合、1人あたりの控除額が2,000万円までになります。

たとえば兄弟3人で共有して相続した実家を売る場合、それぞれが2,000万円までの控除を受けます。相続人が2人以下なら、1人あたり3,000万円までです。誰が家と敷地を相続するかは遺産分割で決めるので、売る予定があるなら、分け方と控除額の関係を税理士に確かめてから決めるのが安全です。

相続空き家の3,000万円特別控除は、自動では適用されません。売った年の翌年に確定申告をして、特例を使うことを申し出る必要があります。

被相続人居住用家屋等確認書は、市区町村ごとに申請の窓口と必要書類が決まっています。発行まで時間がかかることがあるので、確定申告の時期より前に空き家のある市区町村のページで確かめておくと安心です。