空き家バンクで空き家を購入する流れ｜利用登録から契約・登記まで、デメリットとローン

空き家バンクは、自治体が地域の空き家の情報を集めて、住みたい人・使いたい人に紹介する仕組みです。多くの市町村が、それぞれの空き家バンクを持っています。

国土交通省は、各自治体の空き家バンクの物件をまとめて探せる「全国版空き家・空き地バンク」をつくりました。国交省が公募で選んだLIFULLとアットホームの2社が運営していて、平成30年4月に本格運用が始まりました。令和8年8月末時点で1,151の自治体が参加し、成約は約27,000件です。

1,151全国版空き家・空き地バンクに
参加する自治体

約27,000件全国版の成約
（令和8年8月末）

33万円800万円以下の空き家の
仲介手数料の上限（税込）

空き家バンクで購入する流れは、自治体ごとに細かな違いはありますが、おおむね次の順です。

自治体の例：山梨県北杜市

北杜市は、利用登録の申込書を市に出したあと、市から担当の不動産会社（市と協定を結んだ宅建業者の団体の会員）を教わり、内覧を調整する流れです。新着物件は、公開から3週間は、公開日の前日までに登録した人が優先して内覧できます。定住か定期的な滞在が条件で、自治会への加入をお願いしています。

自治体の例：千葉県館山市

館山市は、利用者登録の申請（住民票の写し・誓約書・納税証明）を市が審査して通知し、利用希望の申出書を出すと、担当の不動産会社から連絡が来る流れです。市は交渉に関与せず、責任も負わないとしています。

空き家バンクで購入するときの条件は、自治体ごとに違います。国土交通省の消費者向けQ&Aでも、県外・市町村外の人に限るなど、利用の条件は自治体によって異なるとされています。よくある条件は次のとおりです。

• 自治体への利用登録（全国版で見つけても、物件のある自治体への登録が要ることがある）
• 定住する、または定期的に滞在すること（別荘・貸別荘としての利用を認めない自治体もある）
• 自治会への加入や、地域の活動への参加
• 不動産会社との媒介契約（仲介）を通すこと

条件に合わないと問い合わせの段階で断られることがあるので、物件を探す前に、その自治体の空き家バンクの利用要綱を読んでおくと無駄がありません。

仲介手数料は800万円以下なら上限33万円

空き家バンクの物件の多くは不動産会社が仲介に入ります。令和6年7月1日から、800万円以下（税抜）の宅地・建物の売買では、不動産会社が依頼者の一方（売主または買主）から受け取れる報酬の上限が33万円（30万円×1.1）になりました。物件の使用状態は問いません。報酬の額は、媒介契約を結ぶときに説明を受けて合意します。

【フラット35】地域連携型で金利が下がる

住宅金融支援機構の【フラット35】地域連携型（空き家対策）は、機構と連携した自治体の空き家対策と組み合わせると、借入金利が当初5年間、年0.5%下がる制度です。自治体から「【フラット35】地域連携型利用対象証明書」を受ける必要があり、空き家バンクの物件に限るかどうかは自治体が決めます。予算に達しそうになると受付を終えます。

代金以外にかかる費用

代金と仲介手数料のほかに、登記の登録免許税、不動産取得税、司法書士の報酬、片付け・リフォームの費用がかかります。総額は空き家購入の費用計算シート（無料Excel）で出せます。購入やリフォームの補助は空き家購入の補助金にまとめています。

空き家バンクのデメリットは、自治体が物件の状態や取引を保証しないことと、物件の数が限られることです。

空き家バンクのデメリット

• 自治体は交渉・契約・紛争に関わらない
• 物件の状態は自分で確かめる（古い物件が多い）
• 利用条件（定住・自治会など）がある
• 物件数が少なく、良い物件は早く決まる

空き家バンクのよいところ

• 安い物件・地方の物件が見つかりやすい
• 自治体の購入・改修の補助とつながっていることがある
• フラット35の金利引下げが使えることがある
• 地域の窓口に相談しやすい

物件の状態を確かめる方法は空き家購入の注意点10選で説明しています。とくに、建て替えできる土地か（接道）、農地が付いていないかは、内覧の前に役所で確かめておくと安心です。