管理不全空家とは？特定空家との違いと、指導・勧告を受けたときの対応

管理不全空家とは、空家法（空家等対策の推進に関する特別措置法）13条1項で、「適切な管理が行われていないことによりそのまま放置すれば特定空家等に該当することとなるおそれのある状態にある」とされている空き家のことです。法律上の正式な名前は「管理不全空家等」です。

管理不全空家は、2023年12月13日に施行された改正空家法で新しくできた区分です。それまでは、倒壊のおそれがあるなど状態がかなり悪くなった「特定空家等」にならないと、市区町村は法律に基づく措置を取れませんでした。改正で、その手前の段階から指導できるようになりました。

背景には、空き家の増加があります。総務省の令和5年住宅・土地統計調査では、全国の空き家は900万2千戸、空き家率は13.8%で、どちらも過去最多・最高でした。このうち、賃貸用・売却用・別荘などを除いた空き家は385万6千戸あります。

管理不全空家と特定空家の違いは、空き家の状態の悪さと、市区町村が取れる措置の範囲です。

管理不全空家には命令や代執行はありませんが、勧告を受けると固定資産税の住宅用地の特例が外れる点は、特定空家と同じです。

管理不全空家の措置は、市区町村が空き家の状態を把握したところから始まります。

国土交通省の資料によると、平成27年5月から令和5年3月までに、特定空家等への勧告は3,078件、命令は382件、行政代執行は180件行われています。勧告を受けた空き家のうち、命令まで進んだのは1割あまりです。

管理不全空家として勧告を受けると、その敷地は固定資産税の住宅用地の特例の対象から外れます（地方税法349条の3の2）。家が建っていても、更地と同じように土地の税額が上がります。

固定資産税は1月1日の状態で決まるので、勧告を受けて1月1日までに必要な措置が取られなければ、その年度から特例が外れます。いつから・どれくらい上がるのかは空き家の固定資産税6倍はいつからで詳しく説明しています。

管理不全空家として指導を受けたら、次の順に対応すると、勧告に進むのを防ぎやすくなります。

1. 通知の内容を確かめる。どの部分の管理が問題とされているか（屋根・外壁・草木・ごみなど）と、いつまでに何をすればよいかを確かめます。
2. 市区町村の担当課に連絡する。通知を出した空き家担当課に、直す内容と期限を確かめます。遠方に住んでいる、費用が用意できないといった事情があれば、この段階で伝えます。
3. 直すか、手放すかを決める。修繕して持ち続けるのか、売る・解体するのかを決めます。解体や改修の補助金を持っている市区町村もあるので、あわせて確かめます。
4. 対応したことを伝える。修繕などが終わったら、担当課に連絡して確認してもらいます。

管理不全空家にしないためには、空き家の状態が悪くなる前に、定期的に手を入れることが基本です。空き家の管理で見ておきたいのは、次のような点です。

• 屋根・外壁・雨どいに、はがれや破損がないか
• 窓や扉が閉まっているか、割れていないか
• 庭木や雑草が敷地の外にはみ出していないか
• 郵便物やチラシがたまっていないか、ごみが置かれていないか
• 雨漏りや、室内のカビ・においがないか

遠方で自分では見に行けない場合は、家族や近所の人に見てもらう、管理を代行するサービスを使う、といった方法があります。空き家を相続したばかりで、持ち続けるか決めていない場合は、空き家の相続でまずやることで選べる方法を比べてください。