空き家の持ち主の調べ方｜登記簿で所有者を探す手順と、亡くなっている・不明のとき

空き家の持ち主の調べ方は、登記を見るのがいちばん確実です。土地と建物の登記には、所有者の住所と氏名が書かれていて、法務局で証明書を取れば、だれでも見ることができます。登記事項証明書の請求には、住所ではなく「地番」（土地の番号）が要るので、先に地番を調べます。

空き家の地番の調べ方は、法務局が案内している方法が5つあります。持ち主ではない人が使えるのは、主に3〜5の方法です。

空き家の地番の調べ方（法務局の案内）

• 1. 登記済証（権利証）・登記識別情報で確かめる持ち主本人か、持ち主から見せてもらえる場合
• 2. 固定資産税の納税通知書で確かめる同じく持ち主の書類
• 3. 管轄の法務局に電話で聞く（地番照会）住居表示（住所）から地番を調べてもらえる場合がある
• 4. 法務局に備えつけの地図で調べる周りの土地の地番が分かれば、地図でたどれる
• 5. ブルーマップや地番図で調べる法務局の窓口に備えつけがあれば、位置や住居表示から地番が分かる

地番を聞くときは、空き家のある場所を受け持つ法務局（管轄の法務局）に電話します。管轄の法務局は、法務局のホームページで調べられます。

登記事項証明書は、登記に書かれていることを証明した書面です。不動産登記法は、「何人も」手数料を納めて交付を請求できると定めています（119条）。持ち主の許可や、請求する理由を書く必要はありません。

600円窓口・郵送で
請求する場合（1通）

520円オンラインで請求し
郵送で受け取る場合

490円オンラインで請求し
窓口で受け取る場合

手数料は令和7年4月1日からの額です。空き家は、土地と建物で登記が別なので、両方を取ります。建物の証明書の請求には「家屋番号」が要ります。家屋番号も、地番と同じく管轄の法務局に問い合わせると分かることがあります。

登記事項証明書のどこを見るか

所有者は「権利部（甲区）」に書かれています。甲区には、これまでの所有者が順に並んでいて、いちばん新しい（番号の大きい）所有者が今の名義人です。その住所と氏名が、手紙を出す宛先になります。

役所に聞いても、持ち主は教えてもらえない

市区町村は、固定資産税の課税のために所有者を把握していますが、税の事務で知った秘密を漏らすことは、地方税法で禁じられています（22条）。空き家の持ち主は、役所ではなく登記で調べます。

空き家の持ち主に連絡する方法は、登記の住所あての手紙がいちばん穏やかです。見知らぬ人がいきなり電話をかけたり、訪ねたりすると警戒されやすいので、最初は手紙で、だれが・なぜ・どうしたいのかを伝えます。

手紙で連絡する

• 登記の住所あてに出せる
• 持ち主が考える時間をとれる
• 返信用封筒を入れると返事をもらいやすい

避けたほうがよいこと

• 何度も手紙を送る・家を訪ねる
• 近所の人に持ち主の個人情報を聞いて回る
• 最初の手紙で価格を持ち出す

手紙の書き方と例文は空き家を売ってほしい手紙の書き方で説明しています。埋めるだけで手紙ができる空き家を売ってほしい手紙の例文（無料Excel）も配っています。

空き家の持ち主の登記は、実際の持ち主と合っていないことがよくあります。名義の人が亡くなったのに相続の登記がされていない、引っ越したのに住所の変更の登記がされていない、という場合です。どちらも、これまでは登記が義務ではありませんでした。

義務化の猶予期限はまだ先なので、今の登記には古い名義や住所が残っています。登記の住所に出した手紙が宛先不明で戻ってきたら、持ち主が引っ越したか、亡くなって相続の登記がまだの可能性があります。

相続人を戸籍でたどることは、原則できない

持ち主が亡くなっていても、他人が戸籍を取って相続人を探すことは、原則としてできません。本人や家族以外が戸籍謄本などを請求できるのは、自分の権利を行使したり義務を果たしたりするために必要な場合など、戸籍法10条の2に書かれた場合に限られます。空き家を買いたいという理由だけでは、これに当たらないと考えておきます。

空き家の持ち主を調べても分からないときは、令和5年4月1日に始まった所有者不明建物管理制度（民法264条の8）を使う道があります。裁判所が選んだ管理人が空き家を管理し、裁判所の許可を得れば売ることもできる制度です。土地には、同じしくみの所有者不明土地管理制度（264条の2）があります。

利害関係人に当たるか、予納金がいくらかは、事案ごとに裁判所が判断します。購入を希望するだけで認められるとは限らないので、司法書士か弁護士に相談してから進めます。