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農地付き空き家の購入｜農家でなくても買える？農地法の許可と下限面積の廃止
結論
- 農地付き空き家の購入では、空き家と農地で手続きが別です。農地を買うには、農業委員会の許可（農地法3条）が要ります。
- 令和5年4月1日に、農地を取得するときの下限面積の要件（都府県50a以上など）がなくなりました。小さな畑付きの空き家でも、農家でない人が許可を受けられる道は広がっています。
- ただし、農地の全部を効率的に耕作すること、必要な農作業に常時従事すること、周りの農地の利用に支障がないことの要件は変わっていません。家だけ欲しいなら、農地を外せるかを先に相談します。
この記事の目次
農地付き空き家の購入は、空き家と農地で手続きが別
農地付き空き家の購入では、家と宅地は普通の売買ですが、田や畑は農地法の手続きが要ります。農地の所有権を移したり、借りたりするには、農業委員会の許可を受けなければなりません（農地法3条）。
普通の不動産の売買
- 売買契約と所有権移転の登記
- 空き家バンクの物件なら仲介の不動産会社が入る
- 補助金は空き家の制度を使う
農地法の手続きが要る
- 農業委員会の許可（農地法3条）
- 許可の前に名義は移せない
- 耕作の計画を示す必要がある
ポイントは、農地の地目かどうかは、登記事項証明書の「地目」で確かめられることです。「田」「畑」と書かれていれば、農地として手続きが要ると考えておきます。現況が畑でも、実際に農地に当たるかは農業委員会が判断します。
農地付き空き家の購入で、農家でなくても農地は買える？
農地付き空き家の購入で、農家でない人も農地を買えるかどうかは、農業委員会の許可を受けられるかで決まります。以前は、取得後の農地の合計が都府県で50a以上（北海道は2ha以上）という下限面積の要件があり、小さな畑付きの空き家は、農家でない人には買いにくい状態でした。
国土交通省の「農地付き空き家」の手引き（令和6年10月改訂）は、下限面積の廃止のあとも、ほかの許可の要件は変わらず、これまでどおり農業委員会が許可するかを判断するとしています。
農地を取得するときに残っている許可の要件（農地法3条）
- 農地の全部を効率的に利用すること一部だけ耕して残りを放っておく計画では許可されない
- 必要な農作業に常時従事すること自分で耕作に携わる計画が要る
- 周りの農地の利用に支障がないこと水の使い方や農薬など、地域の農業との調和
小さな家庭菜園は、農地に当たらないことがある
空き家の敷地についている小さな畑は、農地に当たらないことがあります。手引きによると、住宅（空き家）の敷地に付いている土地で、作物を育てているのがごく小さな面積であり、敷地から独立して取引の対象になるとは認められないものは、農地法の「農地」に当たりません（平成16年3月18日付の農林水産省経営局長通知）。
この場合は、住宅の敷地と一体のものとして売買でき、農業委員会の許可は要りません。ただし、当たるかどうかは個々に判断されるので、登記の地目が「畑」になっているなら、買う前に農業委員会に確かめます。
農地付き空き家の購入の流れ
農地付き空き家の購入の流れは、空き家の売買と農地の許可を並行して進めます。許可が出ないと農地の名義は移せないので、家だけ先に買ってしまわないよう、順番に気をつけます。
手引きは、農地の取得は原則として、市町村が作る「地域計画」に農業を担う者として位置づけられたうえで、農地法の手続きを経るとしています。市町村の空き家の担当と、農業委員会の両方に相談しておくと手戻りが減ります。
農地付き空き家の購入で、家だけ欲しいとき
農地付き空き家の購入で、家だけ欲しく、農業をするつもりがない場合は、次の3つの道を売主と相談します。
| やり方 | 内容 |
|---|---|
| 農地を外して家と宅地だけ買う | 農地は売主のまま残すか、売主が別の人（地域の農家など）に売る |
| 農地は借りる | 農地の賃借や使用貸借も、農業委員会の許可の対象（農地法3条） |
| 農地を宅地などに変える | 農地を農地以外にするには、別の許可（転用）が要る。区域によっては認められない |
農地がからむ物件は、家の値段が安くても手続きの時間がかかります。家と土地の確認のしかたは空き家購入の注意点10選、内覧で見る場所は空き家の内覧チェックリスト（無料Excel）にまとめています。
農地付き空き家の購入後は、家も畑も手づくりで楽しむ
農地付き空き家の購入を考える人は、畑だけでなく、家そのものも自分の手で直しながら暮らしたい人が多いはずです。
空き家のDIYは、一般には「壁を塗る」「床を張る」といった仕上げの部分から始める人が多く、それだけでも部屋の印象は大きく変わります。自分で手を入れた家は、愛着も湧きます。そのうえで、構造や設備にかかわるところはプロに任せる、という分け方をすると、楽しみながら安全に直せます。
- 壁の塗装・壁紙の張り替え
- 今ある床の上に新しい床材を重ねる
- 障子・ふすまの張り替え、棚や収納づくり
- 庭・家庭菜園づくり
- 単水栓の蛇口やパッキンの取り替え（湯水混合水栓・センサー付きは除く。水道局ごとに扱いが違う）
- コンセントの増設・配線などの電気工事（電気工事士でなければできない）
- 給水管や湯水混合水栓の取り替え（水道局の指定工事事業者）
- ガスの配管・ガス機器の取り付け
- 柱・はり・構造上重要な壁にかかわる工事
リフォームで広がる可能性
プロに頼むリフォームまで考えると、空き家の使い方はもっと広がります。国土交通省の資料をもとに、建築確認（工事の前に役所や検査機関に計画を確かめてもらう手続き）が要るかどうかで整理すると、次のようになります。
| やりたいこと | 建築確認 |
|---|---|
| キッチン・トイレ・浴室など水回りだけのリフォーム | 不要 |
| 手すり・スロープの設置（バリアフリー化） | 不要 |
| 構造上重要でない間仕切り壁だけを直して、間取りを変える | 不要 |
| 今ある床・階段の上に新しい仕上げ材を重ねる | 不要 |
| 屋根材だけのふき替え、今の屋根に重ねるカバー工法 | 不要（大規模の修繕・模様替に当たらない） |
| 外壁の外装材だけの改修、外壁の内側からの断熱改修 | 不要（外壁の全部を改修する場合は除く） |
| 2階建ての木造などで、壁・柱・床・はり・屋根・階段のどれかを過半にわたって改修する | 必要（2025年4月以降に着手するもの） |
平屋で延べ面積200㎡以下の木造の家は、大規模なリフォームでも建築確認は要りません。ただし、建築確認が要らない工事でも、リフォーム後の建物は建築基準法に合っている必要があります。判断に迷うときは、市区町村の建築指導課に相談します。
リフォームの費用は、空き家購入の費用計算シート（無料Excel）の「リフォーム・修繕」の欄に見積もりを入れると、補助金を引いた総額で考えられます。どこまで直す必要があるかは、空き家の内覧チェックリスト（無料Excel）で傷みを確かめてから決めると、DIYとプロの分け方も決めやすくなります。
農地付き空き家の購入のまとめ（費用・期限・数字）
| 項目 | 内容 | 根拠 |
|---|---|---|
| 農地の取得 | 農業委員会の許可が要る。賃借・使用貸借も対象 | 農地法3条 |
| 下限面積 | 令和5年4月1日に廃止（以前は都府県50a・北海道2ha） | 国交省 手引き |
| 残る要件 | 農地の全部を効率的に利用・常時従事・周りの農地利用に支障がない | 農地法3条、国交省 手引き |
| 小さな家庭菜園 | ごく小面積で独立して取引されない土地は農地に当たらない | 平成16年農水省通知（手引き） |
| 地域計画 | 農地の取得は原則、地域計画に位置づけられたうえで手続き | 国交省 手引き |
農地付き空き家の購入のよくある質問
- 農家でなくても農地付き空き家を買えますか？
- 農業委員会の許可を受けられれば買えます。令和5年4月1日に下限面積の要件はなくなりましたが、農地の全部を効率的に耕作すること、常時従事することなどの要件は残っています。
- 農地付き空き家の畑が小さければ、許可はいりませんか？
- 住宅の敷地に付いたごく小さな土地で、敷地から独立して取引されないものは、農地に当たらないことがあります。当たるかは個々に判断されるので、地目が「畑」なら農業委員会に確かめてください。
- 農地付き空き家で、家だけ買うことはできますか？
- 売主と相談して、農地を外して家と宅地だけ買う、農地は借りる、といった方法があります。農地を借りる場合も農業委員会の許可が要ります。
- 農地の許可が出る前に、空き家だけ先に買ってもいいですか？
- 買えますが、あとで農地の許可が出ないと、家だけ持つことになります。農地の扱いを先に決め、農地の部分は許可を条件にした契約にするのが一般的です。
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空き家の無料Excel
出典
この記事は次の一次情報をもとに書いています（2026年10月時点）。
この記事は2026年10月時点の法令・制度をもとにしています。税金・登記・補助金の扱いは個別の事情と年度で変わるため、最終的な判断は税理士・司法書士・市区町村の窓口に確認してください。詳しくは免責事項をご覧ください。