古家付き土地の購入の注意点｜解体費用は誰が払う？現況渡しのトラブルとそのまま住むとき

古家付き土地とは、古い建物が建ったまま売りに出されている土地のことです。法律で決まった定義はありませんが、一般には、建物の価値はほとんど見ずに、土地の値段で売られているものを指します。建物を壊してから売る「更地」に比べて、売主が解体費用をかけずに売れるため、そのぶん価格が抑えられていることがあります。

古家付き土地の解体費用を誰が払うかは、法律では決まっていません。売買の条件で決めます。よくあるのは次の2つの形です。

解体費用の目安として、国土交通省が補助の計算に使う除却工事費の上限単価は、令和8年度で木造1㎡あたり36,000円、非木造51,000円です。実際の費用は、建物の大きさ、道の広さ、アスベストの有無で変わるので、必ず見積もりを取ります。解体費用の内訳と補助は空き家の解体費用で説明しています。

古家付き土地を買って自分で解体するときは、工事の前と後に手続きがあります。解体業者が代わりに行うものもありますが、届出の義務は発注者（買主）にあるものもあるので、誰がやるかを先に決めておきます。

建物滅失登記は、建物の名義人がすることになっています。買ってから壊すなら買主、売主が壊してから引き渡すなら売主です。名義を移す前に壊す場合は、どちらが申請するかを決めておきます。

古家付き土地を解体すると、土地の固定資産税が上がります。住宅が建っている土地は「住宅用地の特例」で税額が下がっていますが、1月1日に建物がないと、その年度は特例が外れるからです。兵庫県朝来市の説明では、解体後の土地の税額はおおむね最大4.2倍になります。

新しく家を建てるなら、解体から新築までが1月1日をまたぐかどうかで、1年分の税額が変わります。1月1日に建て替えの工事中になりそうなときは、扱いを市区町村の資産税課に確かめてから、解体の時期を決めます。仕組みは空き家の固定資産税で説明しています。

古家付き土地のトラブルで多いのは、買ったあとに見つかる問題です。買主は、契約の内容と合わないものを売主に求められますが（民法562条）、個人どうしの売買では、売主が責任を負わない特約（免責）を付けた「現況渡し」がよくあります。

売主が宅建業者なら、通知の期間を引渡しから2年以上とする特約を除き、買主に不利な特約は無効です（宅建業法40条）。個人の売主から買うときほど、買う前の確認が大事になります。

古家付き土地の古家に、解体せずにそのまま住む選択もあります。解体費用がかからず、固定資産税も住宅用地の特例のままです。そのかわり、建物の状態と、使える制度を先に確かめます。

• 建物の傷みは、建物状況調査（インスペクション）で専門家に見てもらう
• 昭和56年5月以前の旧耐震なら、耐震診断・改修の費用も見込む
• 住宅ローン控除は、登記上の建築日が昭和57年1月1日以後か、耐震基準に適合する証明などがあることが要件
• 未登記の建物や増築があれば、名義を移す前に表題登記が要る

内覧で見る場所は空き家の内覧チェックリスト（無料Excel）に、解体するか住むかの総額の比べ方は空き家購入の費用計算シート（無料Excel）にまとめています。