空き家の固定資産税はいくら？住宅用地の特例と税額が上がる2つの場面

空き家の固定資産税は、人が住んでいるかどうかに関係なく、土地と建物を持っている人にかかる税金です。地方税法で、課税の基準になる日（賦課期日）は毎年1月1日と決められていて、その日に固定資産課税台帳に所有者として登録されている人に、その年度の税額が通知されます。

税額の計算は、市区町村が決めた固定資産の価格（評価額）をもとに「課税標準額 × 税率」で出します。固定資産税の標準税率は1.4%です。市街化区域の土地と建物には、あわせて都市計画税がかかることがあり、こちらの税率は0.3%が上限です。

空き家の固定資産税が安く済んでいるのは、家が建っている土地に「住宅用地の特例」がかかっているからです。住宅の敷地になっている土地は、課税標準が価格より小さくなるように決められています（地方税法349条の3の2）。

たとえば一戸建ての敷地が150㎡なら、全体が小規模住宅用地です。300㎡なら、200㎡までが小規模住宅用地、残りの100㎡が一般住宅用地になります。

住宅用地の特例は「住宅が建っていること」が前提です。そのため、空き家でも家が建っていれば特例がかかり、家がなくなると特例も外れます。

空き家の固定資産税が上がるのは、住宅用地の特例が外れるときです。特例が外れる場面は、大きく次の2つです。

空き家を解体して更地にしたとき

空き家の固定資産税は1月1日の状態で決まるので、年の途中で家を解体すると、次の1月1日には住宅がない土地になります。そのため、解体した翌年度から住宅用地の特例が外れ、土地の税額が上がります。建物のほうの固定資産税は、取り壊した翌年度からかからなくなります。

管理不全空家・特定空家として勧告を受けたとき

管理が行き届かず、そのままにすると危険になるおそれのある空き家は、市区町村から「管理不全空家」または「特定空家」として指導を受けることがあります。指導で改善されずに勧告まで進むと、家が建っていても、その敷地は住宅用地の特例の対象から外れます（地方税法349条の3の2）。

東京都主税局は、1月1日までに勧告に対する必要な措置が取られない場合、その年度から特例の対象外になると説明しています。勧告が出るまでの流れと、いつから上がるのかは空き家の固定資産税が6倍になるのはいつからで詳しく説明しています。

空き家の固定資産税がどれくらい変わるのかを、土地だけの単純化した例で見てみます。実際の税額は評価額と、税額の急な上昇をならす「負担調整措置」によって変わるため、ここでは仕組みをつかむための目安として見てください。

条件：敷地150㎡、土地の評価額1,200万円、税率1.4%（都市計画税は含めない）

特例が外れても、住宅用地以外の宅地は課税標準が評価額の7割までに抑えられています。そのため、税額は6倍ではなく、この例ではおよそ4.2倍になります。兵庫県朝来市も、住宅を解体した場合の固定資産税は最大で4.2倍になると説明しています。

相続した空き家の固定資産税は、相続登記がまだでも止まりません。地方税法では、登記上の所有者が1月1日より前に亡くなっている場合、その日に土地や家屋を「現に所有している者」に課税するとしています（地方税法343条2項）。

相続人が複数いるときは、市区町村からの書類を受け取る代表者を「相続人代表者指定届」で届け出ることができます。また、令和2年度の地方税法改正で「現所有者申告」の制度ができ、横浜市や東京都のように、相続人に対して3か月以内の申告を求めている自治体があります。申告の様式と期限は自治体ごとに違うので、空き家のある市区町村のページで確かめてください。

固定資産税の支払いだけでなく、相続登記も2024年4月1日から義務になっています。相続したときの手続き全体は空き家の相続でまずやることにまとめています。

空き家の固定資産税を上げないためには、住宅用地の特例が外れる2つの場面を避けるのが基本です。

• 管理を続けて、指導の段階で対応する。市区町村の指導の段階では、固定資産税は変わりません。指導の内容に沿って修繕や草木の手入れをすれば、勧告に進むのを防げます。管理不全空家の基準は管理不全空家とはで説明しています。
• 解体するなら、1月1日との関係を確かめる。解体した翌年度から土地の税額が上がります。売却や建て替えの予定と合わせて、解体の時期を決めるのが安全です。解体の費用は空き家の解体費用で整理しています。
• 売る・貸すなど、持ち続けない方法も比べる。相続した空き家を売るときは、条件を満たせば譲渡所得から最高3,000万円を差し引ける特例があります。詳しくは相続空き家の3,000万円特別控除をご覧ください。