未登記建物とは？調べ方と、相続・売却・解体で必要になる手続き

未登記建物とは、法務局の登記簿に、建物の表題登記がされていない建物のことです。表題登記は、建物がどこに、どんな種類・構造・広さで建っているかを記録する登記で、建物の登記のいちばん最初の段階にあたります。

建物の登記は、次の2段階に分かれています。

古い空き家では、建てたときに住宅ローンを使わなかったため登記をしなかった、あとから増築した部分や物置・車庫だけ登記していない、といった形で未登記建物になっていることがあります。

未登記建物かどうかは、手元の書類と法務局で確かめられます。

1. 固定資産税の課税明細書を見る。市区町村から毎年届く納税通知書の課税明細書に、家屋ごとの「家屋番号」が書かれていれば登記されています。家屋番号の欄が空いている、または「未登記」と書かれていれば、未登記建物の可能性があります。
2. 法務局で登記事項証明書を取る。建物の所在地を示して登記事項証明書を請求し、該当する建物が見つからなければ未登記です。
3. 床面積を比べる。登記はされていても、増築部分が登記に反映されていないことがあります。登記簿の床面積と、課税明細書や実際の床面積を比べます。

未登記建物は、登記の申請が法律で義務づけられています。不動産登記法47条1項は、新築した建物や、表題登記がない建物の所有権を取得した人は、取得した日から1か月以内に表題登記を申請しなければならない、と定めています。正当な理由なくこの申請を怠ると、10万円以下の過料の対象になります（不動産登記法164条）。

一方、所有権保存登記には申請の義務はありません。ただし、所有権保存登記がないと、その建物の持ち主であることを第三者に対して主張しにくく、売却や融資の場面で必要になります。

未登記建物にも固定資産税はかかります。固定資産税は、登記の有無ではなく、市区町村が実際の建物を調べて課税台帳に載せているかどうかで決まるからです。未登記建物の所有者は、市区町村の課税台帳だけで管理されています。

そのため、未登記建物の持ち主が売買や相続で変わったときは、市区町村に届け出る必要があります。新潟県新発田市は、未登記家屋の所有者が変わったときに「未登記家屋所有者変更届」を出すよう案内していて、相続の場合は相続人が分かる書類を添えるとしています。届出の名前と様式は市区町村ごとに違います。

未登記建物は、相続・売却・解体のどの場面でも、登記のある建物より手続きが一つ増えます。

未登記建物を相続したとき

未登記建物も相続の対象です。遺産分割で誰が相続するかを決め、市区町村に所有者の変更を届け出ます。表題登記をするかどうかも、このときに決めておくと後が楽になります。手順は未登記建物を相続したらで詳しく説明しています。

未登記建物を売るとき

未登記建物を売る場合、多くは表題登記と所有権保存登記をしてから売ります。買主が住宅ローンを使うときは、金融機関が建物に抵当権を設定するために登記が必要になるからです。登記をせずに売るときは、そのことを契約書に明記し、登記の費用と手間をどちらが負担するかを決めておくのが安全です。

未登記建物を解体するとき

登記されている建物を取り壊したときは、1か月以内に建物滅失登記を申請する義務があります（不動産登記法57条）。未登記建物には滅失させる登記がないので、かわりに市区町村に取り壊したことを届け出て、翌年度からの固定資産税の課税を止めます。福岡県那珂川市は、未登記家屋を取り壊したときは「家屋解体（滅失）申告書」を出すよう案内しています。解体の費用は空き家の解体費用で説明しています。

未登記建物の登記にかかる費用は、税金（登録免許税）と、専門家に頼む場合の報酬に分かれます。

表題登記では、建物の形や床面積を測って図面を作る必要があるため、土地家屋調査士に頼むのが一般的です。専門家の報酬は事務所ごとに決められているので、見積もりを取って比べてください。自分で申請することもでき、法務局は登記手続の案内を予約制で行っています。